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為了省下割草機，我差點付出數百美金水費！
笑談我的買房故事（二）

話說我買下加州Los Gatos的舊房子後，捋起袖子揮汗修繕，花了四個月才把它改成溫馨舒適的家。

但對於雜草叢生的屋外庭院，我卻只能乾瞪眼，畢竟這塊地廣達0.3英畝！我只能安慰自己，這番不經修飾的天然景觀別有一番風情。

老外鄰居顯然對無為而治的道家哲學不買帳，抱怨起我們的雜草太多太長。我擔心鄰居向市政府投訴，只好又動起腦筋。

庭院如此寬闊，顯然需要割草機，但就算買了我也沒把握駕馭得了。對了！我靈機一動，想到用自家的廂型車來「馴服野草」。

就在一個周末，我把當時分別五和三歲的一雙兒女安置進後座，就開起廂型車在自家庭院裡轉圈。

一開始，我成功將及膝野草壓得服服貼貼，後座一雙稚兒也當起啦啦隊為我鼓掌歡呼，我忍不住沾沾自喜，自覺像奮力馴服野牛的西部牛仔，愈開愈起勁。

忽地「砰」一聲，驚醒沉溺在興奮自得中的我，我還來不及反應，一股水柱已經直衝上天。

原來我撞歪了屋旁的水龍頭。

我霎時臉色大變，連忙打電話給自來水處，請他們關閉水源。

緩不濟急，眼見自來水不斷迸流，我只得硬著頭皮向鄰居求救。

幸運的是，鄰居本身就是建築商，自己的房子正在重建，他連忙找來正在施工的水電包商，為我關閉了水龍頭。

好險，我差點為了省下割草機，付出數百美金水費！

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笑談我的買房故事（一）我想讓消防隊燒了我剛買的房子

我從25歲就開始買房，至今買過八、九套房，遍及澳洲、美國、荷蘭及英國。

千萬別誤會了，我絕非承蒙祖蔭、家財萬貫。我一直都是勤勤懇懇工作的白領勞工，買房全靠夫妻倆的收入和銀行貸款。

買房的過程也並非都一帆風順，好幾次也磕磕碰碰，摸摸鼻子從錯誤中學習，現在回顧起來也覺得好笑。

今天不談正經八百的貸款規則，我只想和好友們談天說笑我的買房故事。

十多年前我住在美國加州時，由於孩子即屆學齡，我急著想在Los Gatos買一套學區房。Los Gatos房產價格高昂，一套房產動輒上百萬美金。

最終我在街道邊角找到一套房產，但屋況糟糕。那時金融風暴已現端倪，像這樣的破房子幾乎乏人問津，我靜待價格略下跌後才出手買下。

這套房產雖然破舊，卻占地寬廣，我判斷是極富潛力的投資。但問題又來了。依屋況評估，最好打掉重建，但當地市政對拆除重建卻有嚴格規範。

我異想天開打算把房子捐給當地消防隊，提供他們演習，讓他們把房子燒燬，以便重建。心理還暗暗竊喜，應該可以節省大概約$30k 的費用，還讓消防隊有真實演練禨會，覺的自己好天才唷，😂😂😂。我興沖沖登門拜訪，一聽我說明來意，隊裡一群壯漢圍著我哈哈大笑起來。（什麽！ 你怎麽會笑我。。。當下好尷尬好想
地下挖洞鑚下去😬😬😬🤣🤣🤣）後面消防隊主管走過來向我說明，早在15年前法規便已禁止這種做法。

我當然大感失望。盤算一下，向市府申請拆除許可幾乎是不可能的任務，又會墊高重建費用，我們只好將就現有房產修修補補，最終將它改造成溫馨舒適的住家。

近來一名客戶想要在英國買下一套老舊房產，拆除重建，讓我回想起自己十多前的故事。

在英國，許多老舊房產被列為登錄房產（listed property），屬於受保護的文化資產，市政府大抵都會否決拆除申請。提醒諸位好友，若您購買老舊房產打算重建，請務必再三確認。

Credit：謝謝好友Huiping 幫我編輯。謝謝

英國房貸如何還款？
Repayment vs. Interest Only

英國房貸的還款方式有兩種：每月攤還本金加利息（Repayment）和每月僅償付利息（Interest Only）。

英國自住房貸款，銀行都會要求每月攤還本金加利息一起償還。貸款最高年限可至40年，但不超過貸款人70歲。也因此若貸款人較年長，貸款年限就會縮短，也因此分攤到每個月償還的本金也較多。例如同樣貸款金額在20年內償還，每月償付金額就會比分攤到30年償更高。如果貸款人本身較為年長，亦有少數銀行較為寬鬆，可以把貸款年限拉長到80歲，如此一來可降低每月還款壓力。儘管貸款年限可以長達40年，但建議貸款人最好就能力所及縮短貸款年限，長期下來能夠省下一筆可觀的利息費用。

銀行亦可以允許貸款人每月僅支付利息，通常僅適用於投資房貸款（即貸款人已具備第一套自住房），本金可以延至最後才清償，把帳面上的支出壓至最低，使貸款人有機會獲得收益。由於每月僅支付利息，無論貸款期限為20年或40年，都不會影響每月還款金額。但與本金加利息的還款方式相同，英國銀行通常

無論何種還款方式，英國絕大部分的貸款合同都會提供超額償付（overpayment）的選擇，亦即容許貸款人在合約期提早歸還部分本金，以便節省利息。

希望上述粗淺的介紹對您有所幫助。若您在計畫買房時，需要就個人財務狀況規劃最有利的貸款方式，我很樂意為您提供服務。

自住房 vs. 投資房　貸款條件大不同

若您計畫在英國貸款買房，首先要看看您購屋用途是自住房或投資房，兩者貸款條件大不相同。至於目前並未在英國定居的海外人士，亦能在英國獲得購屋貸款，但適用不同的貸款規則。

自住房貸款依稅前年收入計算

自住房貸款額度基本上視稅前年收入而定。但若您有個人貸款或信用卡債，貸款成數會因此減低。若您無任何個人負債，貸款金額原則上可高達稅前年薪的五倍，但根據我個人經驗，銀行通常僅會核貸稅前年薪的4.75倍。而貸款金額若較高，例如總價50萬，貸款75%、甚至高達90%時，則銀行還會降低額度到稅前年薪的4.5至4.25倍。

客戶常詢問到家中有孩子的狀況。的確，有些銀行在試算貸款承受力 （affordability calculator） 時，會計入子女撫養（child care）費用，因而稍加降低貸款額度。但每家銀行計算貸款承受力的方式不盡相同，並非所有銀行都會將子女撫養費用列入計算，因此有賴優秀的貸款經紀為您多方尋找最有利的貸款條件。

至於持有tier 1或tier 2簽證、可於英國工作居住，但尚未獲得永久居住簽證的英國居民，亦能獲得英國銀行貸款，以自住房來說，銀行發放的貸款比率 （LTV ratio, Loan to Value Ratio）最高限制為75%。因此在英國的外籍人士買房需較英國人準備更多的自備款，但利率及其他條件上並無差異。

投資房貸款依租金計算

至於購買用來出租的投資房 （BTL, Buy-to-Let），無論您具有英國籍或是在英國居住的外籍人士，貸款先決條件須有自住房，無論價值高低，絕大多數銀行都會接受貸款申請。投資房的貸款金額則根據等值房產的租金來計算，通常可達自住房兩倍額度，而且每個月只要付利息費用，但貸款比率最高只有75%。但若您是首購，或在英國尚無自住房，很遺憾，通常銀行也會拒絕您的投資房貸款。

值得注意的是，投資房申請貸款時，銀行也會將您的所得稅率列入考慮。舉例來說，若房產租金相同，所得稅率20%者反而會比所得較高、適用40%稅率者獲得更多貸款額度。由於房產租金亦計入個人所得，需要繳稅，因此適用40%稅率者收到的實際租金僅有60%，相形之下投資報酬率較低。

至於海外人士，若於英國購置度假屋或投資房，規則又有所不同了。仍有英國銀行仍會承做貸款，但貸款額度根據收入高低決定，購屋人亦不需要在海外居住地具備自住房。

上面的概述提供您英國購屋貸款的基本概念，若您想進一步了解最新的貸款資訊，我很樂意為您服務。

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不住英國，也能在英國貸款買房！

身為英國資深貸款經紀，我經常接到居住於中國、台灣及香港的朋友洽詢買房貸款事宜。或許很多人不知道，海外人士在英國買房投資，也能獲得英國銀行的貸款。

海外人士購屋貸款與英國居民的主要差異在於：

首先，英國居民貸款的收入門檻較低，通常僅須具備良好的信用分數（credit profile）、收入證明及合法工作簽證，便有機會得到購屋貸款。而海外人士在英國貸款購屋，需具穩定工作，年收入達1萬8000至4萬5000英鎊（各銀行門檻不一），且無過多負債紀錄，才能得到貸款。

其次，海外人士在英國購屋需準備較高比例的自備款，建議三至四成。英國居民購買自住房，貸款金額最高可達到95%；而海外人士買房乃為了投資，銀行發放貸款比例限於70%上下（最高不會超過80%）。

最後，英國居民買房因貸款承作銀行多，競爭激烈，銀行常常提供二至五年的優惠利率。而海外人士購屋因承作銀行少，銀行承擔的風險也較高，因此利率至少3%，甚至可能高達5%，視貸款的金額與比例而定。

計畫投資英國房地產嗎？想知道依您的財務狀況，當下在英國能獲得什麼樣的貸款條件嗎？歡迎與我聯繫。